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    北京寫字樓空置率走高 市場前景依然可期
    2021-01-20   作者:安娜 張超 王春霞 來源: 經濟參考報

      “平價銷售!”“降價出租!”“免租期好商量!”在當前的北京寫字樓市場,降價促銷是商家的主流口號。多家業內分析機構發布的數據顯示,2020年四季度,北京寫字樓空置率繼續走高,市場仍未走出低谷。

      北京寫字樓空置率緣何走高,這釋放了怎樣的經濟信號,是否意味著市場前景黯淡?筆者就此展開調研。

      新商圈首當其沖

      “您是打算換租嗎?今年北京所有寫字樓的價格,都比往年低,您今年要是換的話,會比之前便宜很多。”在北京麗澤商務區某寫字樓前,一位負責招商的工作人員告訴記者。

      據這位工作人員介紹,目前這棟寫字樓的空置率大概在60%到70%,這差不多是整個麗澤商務區寫字樓空置率的平均水平。

      作為新商圈,麗澤商務區寫字樓市場有其特殊性,但也在一定程度上折射了北京寫字樓市場的困境。

      當前,北京寫字樓市場不論是租金還是出租率都處于低谷。戴德梁行發布的數據顯示,2020年四季度,北京寫字樓空置率環比增長0.4%,達到17%。而據高力國際發布的數據,2020年北京寫字樓空置率、租金同比降幅均處于近十年高點。

      “我們認為,一個城市寫字樓空置率控制在10%是比較合理的水平,這既不會讓空置率太高,導致市場租金太低,同時企業想要搬遷、調整,也有可選擇的余地。”戴德梁行北區研究部主管魏東說,17%的空置率還是比較高的。

      分區域看,北京寫字樓的空置率呈現明顯的結構性特征,主要表現在傳統核心商圈和新興商圈空置率走勢分化。

      據戴德梁行統計,2020年四季度,北京CBD、燕莎、東二環、金融街、中關村這五大核心商圈平均空置率為10.8%,基本處于正常水平。其中,中關村、金融街的空置率只有3%,甚至還處于供應偏緊區間。

      “這五大核心商圈商務環境都已經非常成熟,對于企業的黏性較高,是比較穩定的核心商圈。”魏東說,北京寫字樓的高空置率主要集中在亞奧、麗澤、通州商務區、亦莊等新興商圈。

      戴德梁行數據顯示,當前北京新興商圈的寫字樓平均空置率約達30%。其中麗澤商圈2020年三季度空置率達80%,四季度雖有所下降,但也處于64%的高水平;通州商務區四季度空置率高達90%;亞奧的空置率也在22.5%的較高水平。

      據魏東介紹,上述新商圈形成年代較晚,很多寫字樓項目剛剛推出不久,消化庫存尚需要時間,再加上通州、亞奧等商圈對寫字樓運維品質要求較高,遴選入駐企業相對謹慎,所以庫存的去化速度較慢。

      三重誘因推高空置率

      記者調查了解到,北京寫字樓空置率高企是多方面原因導致的。首先是受經濟下行的基本面影響,寫字樓承租需求有所減少。

      “事實上,北京寫字樓空置率走高早在2019年四季度就已開始,這與經濟走勢密切相關。”魏東說,經濟走弱了以后,反應到寫字樓空置率上,差不多要滯后三到四個季度。北京寫字樓市場是全國寫字樓市場的縮影。

      國家統計局數據顯示,2018年三季度我國GDP季度增速從2018年二季度的同比增長6.9%跌至6.7%,此后GDP季度增速逐季走低,一路跌至2019年三季度的同比增長6.0%,2019年四季度維持6.0%的增速水平。

      “經濟下行,影響企業景氣度和就業,寫字樓空置率肯定會提高。”中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華說。

      其次是新冠肺炎疫情擾亂寫字樓市場短期成交節奏、擠出部分企業、行業需求。

      2020年新冠肺炎疫情在春節前后暴發,當年一季度大部分企業經濟活動基本停滯,人員居家隔離。戴德梁行數據顯示,一季度北京寫字樓凈吸納量跌至負3.6萬平方米,也就是說整個城市空出3.6萬平方米的寫字樓面積,這在從前是沒有過的。

      “2020年二、三季度,隨著國內疫情防控效果顯現,復工復產穩步推進,北京寫字樓凈吸納量分別恢復到3.5萬平方米、8.5萬平方米。”魏東介紹,到了2020年四季度,人們對經濟復蘇已經形成比較穩定的預期,前三個季度壓抑的需求集中爆發,當季北京寫字樓市場凈吸納量超過20萬平方米,同比增長56%。

      以臨近北京西站的國投財富廣場項目為例,“今年六七月份,這里空的房子還比較多,8月份以后,每個月都有很多新入駐的客戶。”北京鑫祥恒通房地產經濟有限公司經紀人陶亞杰告訴記者。

      但是從2020年全年來看,由于前三季度寫字樓需求減少,當年寫字樓市場的總體景氣情況還是不如2019年。

      具體到承租企業層面,疫情對外資企業的承租需求影響較大。據魏東介紹,外資企業成本控制更嚴格,對成本也更敏感,同時外資企業要考慮全球疫情的影響,即便中國的情況比較好,他們在全球整體盈利情況較差,也會對中國分支企業的成本從嚴控制。

      記者從多位業內人士處了解到,目前北京寫字樓承租需求比較多的主要是國內高科技類企業,另外還有一部分大型企業有購房需求,以備自用或投資。

      記者綜合戴德梁行、高力國際等機構的統計數據,保守估計,2019年、2020年兩年,北京寫字樓新增供給超過150萬平方米。

      而據高力國際華北區董事總經理嚴區海介紹,在2018年之前,過去10年,北京寫字樓的平均新增供給量約在50萬平方米左右。戴德梁行數據顯示,2018年之前,北京寫字樓的年平均新增供給量約為60萬平方米,同樣遠低于近兩年的年均新增供應量。

      在需求減少的背景下,供給大幅增加,北京寫字樓空置率走高在所難免。

      寫字樓市場仍有增長潛力

      展望后期,從2021年來看,戴德梁行預計,北京寫字樓新增供應將高達150萬平方米。

      魏東認為,大量的新增供應,加上全球疫情尚未完全好轉,2021年北京寫字樓空置率或繼續走高,租金水平仍將面臨下行壓力。但2020年前三季度積累的需求,在2020年四季度可能消化不完,2021年一二季度還會有些需求釋放,這可能對寫字樓成交形成一定支撐。

      從中長期來看,此次疫情可能會永久性擠出部分寫字樓需求。

      鄒琳華說,疫情讓大家發現居家辦公也是很好的選擇,這對部分寫字樓需求的影響是不可逆的。因為多數行業都有一定居家辦公條件,就算有些行業沒有整體居家辦公條件,但在這些行業的企業內部,一些部門也是可以居家辦公的。

      據戴德梁行測算,在疫情前,大中華區居家辦公比例為0.6%,美國、歐洲在5%左右;疫情后,大中華區居家辦公比例上升到1.2%,美國、歐洲則上升到10%。未來10年,大中華區居家辦公比例可能上升到2.9%,北美可能上升到15.8%、歐洲可能上升到17.4%。

      “在大中華區尤其是我國,由于文化、企業訴求不同于西方國家,許多公司還是希望員工集中辦公,以滿足團隊培養、培訓、客戶面對面溝通的需求等。”魏東說,雖然疫情從某種程度上會給寫字樓需求帶來影響,但是不會有太大影響。

      從國內一線城市橫向對比來看,北京市場仍具有比較優勢。據戴德梁行測算,未來三年,北京新增供應是310萬平方米、上海是410萬平方米、深圳是440多萬平方米,北京寫字樓的新增供應遠低于上海、深圳。且2018年之前,北京每年新增供應水平,也遠低于上海年均近100萬平方米的新增供應體量。從月租金看,北京目前是337元/平方米,上海是246元/平方米,深圳是211元/平方米。

      從全球市場看,北京寫字樓市場仍有增長潛力。魏東認為,北京要對標東京、紐約、倫敦這些城市。北京寫字樓當前的存量仍只是這些城市的三分之一左右。盡管新增供應量大會給未來銷售、出租帶來壓力,但是從長遠看,庫存是可以慢慢消化的。

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